Condomínio · Patrimônio familiar

A comunhão é mãe das discórdias: três cuidados para quem divide um imóvel

Guimarães & Canuto Advogados · Outubro de 2026

Um velho brocardo latino diz que a comunhão é mãe das discórdias.

A frase atravessou séculos e continua sendo lembrada quando se fala em condomínio, porque descreve algo que se repete: quando várias pessoas são donas do mesmo imóvel e ninguém define regras, o que começa como convivência tranquila tende a virar impasse.

Aqui no Vale do Jequitinhonha, essa situação é frequente. Fazendas passadas de geração em geração seguem registradas em nome de vários proprietários, cada família usa uma parte, e por muito tempo esse arranjo funciona, até o momento em que alguém precisa tomar uma decisão sobre o imóvel.

Se eu estivesse no lugar de quem divide um imóvel com outros proprietários, há três coisas que eu não faria.

1. Tratar a divisão de fato como se fosse divisão. Cada um usar o seu pedaço há décadas não altera a matrícula: juridicamente, todos continuam donos de frações do imóvel inteiro, e as decisões importantes seguem dependendo do conjunto dos condôminos.
2. Permitir que o uso do imóvel por um dos condôminos continue sem acordo. A lei prevê que quem aproveita sozinho a coisa comum pode ter de responder aos demais pelos frutos que obteve, mas a consequência mais séria é outra: o STJ admite que o condômino que exerce posse exclusiva, com ânimo de dono, sem oposição dos demais e pelo prazo previsto em lei, venha a adquirir por usucapião aquilo que ocupa. A tolerância que hoje parece apenas boa convivência pode, com os anos, mudar a própria titularidade do imóvel.
3. Negociar a venda da minha parte com alguém de fora sem considerar os outros condôminos. Em muitas situações a lei garante a eles preferência na compra, e o condômino que não foi consultado pode, dentro do prazo legal, depositar o preço e ficar com a parte vendida.

O que fazer no lugar disso

No lugar disso, eu começaria entendendo o imóvel como ele é hoje: o que diz a matrícula, quem são os condôminos, qual a fração de cada um e como o imóvel é efetivamente usado. A partir daí, é possível conduzir a conversa entre os proprietários e avaliar se o caminho é uma divisão consensual, um acordo de uso, a venda ou, quando não há consenso, a via judicial, que a lei assegura a qualquer condômino.

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